Il mattone è sempre il mattone... ma...
Moltissimi di noi abbiamo da sempre investito nel mattone.
L'idea di avere il mattone come valore è molto radicata nelle persone.
Inoltre comprare un immobile e metterlo "a rendita" (in affitto) è abbastanza semplice: si acquista un immobile con l'aiuto dei soldi della banca e poi grazie all'affitto si paga il mutuo/finanziamento. Nel frattempo l'immobile acquisice valore.
Eppure investitori leggendari come Warren Buffett evitano questo investimento. Perchè?
In varie intervista e interventi rivolti azionisti di Berkshire è possibile individuare i 3 motivi principali per cui Warren Buffett non acquista immobili.
1) Non sono rendite passive.
Gli affitti sono generalmente percepiti come investimenti passivi. Si pensa che basti acquistare un immobile, affittarlo e lasciare che il reddito passivo si accumuli.
La realtà però è differente e Buffett lo sa bene. In un’intervista del 2012, l’investitore spiega che se ci fosse un modo efficiente per investire negli affitti, probabilmente lo farebbe, ma la gestione lo rende impossibile.
Per investire bene è necessario studiare i diversi mercati e sottomercati, conoscere il valore dell’immobile, cercarlo, negoziare, ottenere un finanziamento, decidere se effettuare o meno lavori di ristrutturazione, monitorarli, trovare un buon inquilino, effettuare riparazioni…
Come vedi servono molte competenze necessarie e lavoro. Per questo gestire affitti è più un lavoro che una rendita passiva.
Buffett sa molto bene il valore del tempo. Anche gli affitti, una volta dedotti tutti i costi, le tasse, le eventuali insolvenze, e spese extra (danni dovuti al continuo affittare) molstrano rendimenti piuttosto deludenti nella maggior parte dei casi.
Solitamente dovete considerare un 4-5% netto.
2) Competenze.
Buffett è molto bravo ad investire in beni di consumo, vendita al dettaglio e assicurazioni. Conosce molto bene questi settori e ha un vantaggio competitivo rispetto agli altri investitori. Competenze che per il settore immobiliare non bastano. Sicuramente sarebbe in grado ma è consapevole di non avere più quel vantaggio competitivo dove solitamente investe.
Sicuramente i fondi di investimento immobiliare (REIT) sono più focalizzati e preparati.
In occasione di una riunione annuale, Charlie Munger, il braccio destro di Buffett ha affermato: “Non abbiamo alcun vantaggio competitivo rispetto agli investitori immobiliari esperti… Non abbiamo alcuna competenza specifica nel settore e questo significa che non dedichiamo quasi nessun tempo a pensarci. E poi, per quanto riguarda gli immobili che abbiamo effettivamente posseduto, direi che abbiamo ottenuto scarsi risultati”.
3) Poche vere opportunità. Buffett è un investitore di valore. Cerca opportunità per ottenere rendimenti eccezionali. Nel settore immobiliare ci sono poche opportunità di questo tipo.
In una intervista, spiega che: “Nella maggior parte delle condizioni è difficile.
È un mondo molto competitivo. Nella maggior parte dei casi i prezzi degli immobili sono più accurati”. Questo ha senso se ci si pensa. L’immobile non è una merce, ma è più vicino ad esserlo di una normale attività commerciale.
Avete quattro mura e un tetto, e poi guadagnate un reddito da locazione affittandolo.
È abbastanza semplice da capire. Il flusso di cassa è costante e prevedibile e il valore equo può essere facilmente determinato, almeno rispetto a un’azienda.
Di conseguenza, ci sono meno valutazioni errate e opportunità per gli investitori di valore come Warren Buffett. La maggior parte degli investitori immobiliari acquista le proprietà a circa il valore di mercato e poi guadagna tenendole a lungo termine.
In sostanza Buffett ha un’alternativa migliore, ossia investire in REIT, fondi di investimento immobiliare quotate in borsa. Per fare qualche esempio, in passato ha investito in Tanger Outlets (SKT), General Growth Properties, Vornado (VNO), [ora Brookfield (BAM)], Seritage Growth Properties (SRG) e STORE Capital (STOR), recentemente acquisita da Blue Owl Capital (OWL).
IN SINTESI
In conclusione, Buffett investe raramente nel settore immobiliare perché non è la sua specialità, ma quando lo fa tende a privilegiare i REIT rispetto agli affitti.
